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辽宁卓政律师:房屋租赁合同和补充协议哪个更具有法律效力
时间:2011年09月02日  编辑:佚名 来源:本站原创 浏览:

  房屋租赁合同(Housingleasingcontracts)是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。
  
  法律问题:
  
  我是房东,我和租户在2009年6月29日签定的合同合同内容如下:房屋租赁合同;***,***双方经平等协商,本着互惠互利的原则,自愿达成如下房屋租赁协议。1,***为甲方(房东)***为乙方。2甲方将自有的门市240平方米租赁给乙方做商业经营用。3,租赁期限为2010年7月到2015年12月止。4,合同期间房屋总租金为100万。5,因甲方急需用钱,乙方必须在签定合同之日向甲方一次交清100万。6,甲方保证无论任何理由,在合同期间内不准提高房屋租租金,允许乙方在合同期间内转租房屋,转租租金由乙方和租方自行商定,甲方不得干涉,此合同各项条款甲乙双方正常履行。7,乙方自主经营,自行缴纳在经营过程中所需的水电取暖及相关税费。甲方不得干扰乙方的正常经营活动。8,甲方因房屋产权所以生的一切债务纠纷与乙方无关,甲乙双方所承担的只是房屋租赁的法律义务。合同期间内如发生产权纠纷或房屋卖,甲方必须以执行完此房屋的租赁合同为第一条件。因甲方原因,造成合同期未满而终止执行,甲方除赔偿乙方的商业经营损失外,加倍赔偿乙方交纳的房屋租金200万。如因乙方造成提前终止合同,甲方不退还乙方交纳的房屋租金100万。9:2010年7月1日前,原房屋租户的清理工作由甲方负责,甲方确保2010年7月1日将房屋交给乙方使用,前租户所产生的一切债务及纠纷由甲方处理,与乙方无关,甲方确保房屋交付乙方使用前水电取暖设备的完好,甲方逾期不能将房屋交付乙方使用,甲方加倍赔偿乙方交付的房屋租金200万,乙方退租,甲方不退还乙方交纳的房屋租金100万。10:合同期间内,甲方允许乙方根据经营需要,在不影响房屋建筑的前提下,对房屋进行装修,费用由乙方承担。11:乙方在商业经营活动中,自行搞好安全防火及防盗工作,合同期满后完好的将房屋交还甲方,合同如需延续,同等条件下乙方优先租用。12:遇不可抗拒的自然灾害,双方应自行终止合同,互不赔偿损失。13;为确保合同的执行双方特请担保人签字担保,担保人自愿承担违约责任及(合同法)所规定的担保人所应承担法律义务。14:合同未尽事宜需要甲乙双方协商解决,此合同约定的各项条款双方应共同信守,单方违约,对方有权索赔经济损失。15:此合同一式叁份,甲乙双方各一份,担保人一份。三份都有同等法律效力。16:此合同经甲乙双方担保人签字盖章生效,任何一方不得违约。甲方***乙方***担保人***200*年6月29日签字。因为没有在合同里说明他必须帮我还贷款一事,因为我把房子超低价租给他的目的就是需要他借钱给我,也是我们在没有签定合同之前就说好的事,于是我们又签了补充协议。补充协议:甲乙双方在2009年6月29日签订的房屋租赁合同的基础上,签订如下补充协议,此补充协议怀双方原签订的房屋租赁合同有同等的法律效力。因甲方已用此房屋抵押贷款,并贷款将于2009年12月20日到期,所以甲方将于2010年3月1日前向乙方借款用于还贷款,此款甲方于还贷款后,续贷完成后还给乙方,以上约定,乙方借给甲方300万是原合同及补充协议生效的必要条件,如乙方不能借给甲方300万原合同及补充协议不发生任何法律效力,300万借款是否发生以借据为准。甲方***乙方***担保人***2009年12月23日签字。现在的问题是他没有在6月份之间借给我300万,所以我也没有在7月1日给他到出房屋使用,现在他起诉我,要我赔偿他350万请问律师是谁违约在先?是我应该赔偿他吗?现在是法律大还是权力大不得而知,,我在线咨询了律师,也在当地咨询律师,,,我做了20年的房东,从来没有过这样那样的问题,也没有人要我赔偿损失,我也从来没有让租户受损,自从和他签订合同后,就没有过顺利,他一心想着让我赔偿他的损失,他有什么损失?就算有也是他自己造成的,要是他借钱给我,要是他帮我还上贷款,他不就如期而至的使用上了我的房屋了吗?如果说不是我有实际困难怎么可能这么便宜的租给她?
  
  辽宁卓政律师回答:
  
  1.房屋租赁合同和补充协议应当具体同等效力;
  
  2.互相矛盾的以后协议为准。
  
  相关法律知识:
  
  《合同法》中的一般规定
  
  第一条为了保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设,制定本法。
  
  第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
  
  婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。
  
  第三条合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。
  
  第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。
  
  第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
  
  第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
  
  第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
  
  第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
  
  依法成立的合同,受法律保护。
  
  第三章租赁合同的订立和登记备案
  
  第十一条房屋租赁的当事人应当订立书面租赁合同。
  
  市房地产管理部门应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本,供租赁当事人参照使用;其中,公有居住房屋的租赁,可以使用市房地产管理部门统一印制的租用公房凭证。
  
  第十二条房屋租赁合同包括下列主要内容:
  
  (一)租赁当事人的姓名或者名称、住所;
  
  (二)房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;
  
  (三)房屋用途;
  
  (四)房屋交付日期;
  
  (五)租赁期限;
  
  (六)租金数额、支付方式和期限;
  
  (七)房屋使用要求和维修责任;
  
  (八)房屋返还时的状态;
  
  (九)违约责任;
  
  (十)争议的解决方式;
  
  (十一)租赁当事人约定的其他内容。
  
  第三十六条公有居住房屋转租用于居住的,出租人不得从承租人转租收益中获取收益。
  
  第六章租赁关系的变更和终止
  
  第三十七条房屋在租赁期间转让的,房屋的受让人应当继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
  
  房屋在租赁期间出售的,出租人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。
  
  第三十八条承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的,应当书面征得出租人同意,由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同,并与出租人签订租赁主体变更合同。
  
  公有居住房屋承租人将承租权转让给他人,应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
  
  第三十九条房屋承租人交换使用各自承租的房屋,应当征得出租人书面同意,公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。
  
  房屋交换使用的双方应当订立书面合同,并分别与出租人签订租赁主体变更合同。
  
  公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋,承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。