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沈阳房产律师:一房多卖,先签的合同优于后签的合同吗?
时间:2011年03月23日  编辑:佚名 来源:本站原创 浏览:

2008年,张某与王某签订《房屋买卖合同》,约定张某以60万元的价格购买王某一处房产,双方先办理过户手续,3个月后交房。后来房产过户到张某名下,王某却未能如约交房。后张某了解到,早在2007年,王某赠与李某签有一份《转让协议》,约定李某交纳15万元后即可使用该房产,待双方办理产权过户时,一次性付清余款。王某于2007年将房屋交给李某使用,但一直没有办理过户手续。
法律来帮您:
根据《物权法》的规定,不动产物权的设立 变更 转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋所有权因买卖转移变更是,应自转移变更之日起,三个月内办理转移变更登记手续,因此,当事人只有办理完成房屋过户登记手续,房屋所有权才发生转移。过户登记的时间即为所有权转移的时间。因此,在几个合同中,首先保护已经办理完产权过户的合同。其他合同根据双方约定的违约责任处理。其次,如果几份合同均未办理过户,则已经交付的合同优先于其他未交付的合同。如果几份合同均没有办理过户和交付,则签订在先的合同优先。
王某将其本人的房产先后卖给了李某与张某,李某购房在先,并已实际使用房产,但因未依法办理产权过户手续,实际并未取得房产的所有权,仅依照合同享有对王某的债权。而张某虽然购房在后,但办理了产权过户手续,即使双方尚未实际交付房屋,买方未实际占用 使用该房屋,房屋的所有权也发生了转移。该所有权优先于债权得到保护。因此房屋所有权归张某,而李某则仅能依照合同以及法律要求王某承担违约责任。
小叮咛:
为避免一房多卖的麻烦,购房人应及时进行预告登记。根据《物权法》规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,该房只能卖给预告登记的购房人,预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。但是“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记表失效”。因此预告登记后的三个月内,应及时登记过户。